Реабилитация в банкротстве застройщиков

Регулирование рынка жилищного строи­тельства является максимально чувствительной темой для отечественного законодателя. Причиной тому, с одной стороны, — очевидная значимость отрасли для экономики: стройка это и драйвер, и лакмусовая бумажка состояния здоровья рынка в целом. С другой — сакральность темы права на жилище, в силу исторических особенностей российской приватизации породившая институт поэтажной собственности.

Даже не останавливаясь подробно на этих двух предпосылках, уже можно заметить, что пристальное внимание к купле-продаже жилья, которое возникнет в будущем, как бизнеса, так и власти в таких условиях неизбежно.

И действительно, начиная с 2003 года, когда Верховный суд в Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, констатировал многообразие форм участия граждан в жилищном строительстве, мы наблюдаем последовательную интервенцию законодателя в отношения.

Как бы отвечая Верховному суду, пояснительная записка к проекту Федерального закона № 5125-4, который в дальнейшем станет Федеральным законом от 30.12.2004 № 214‑ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», отмечает, что «необходимость подготовки законопроекта вызвана тем, что большое количество граждан вкладывают средства в строительство, в первую очередь многоквартирных жилых домов, с целью последующего приобретения квартир в собственность, но их права в настоящее время нередко нарушаются. В практике есть случаи, когда внесенные гражданами средства на строительство одного дома направляются застройщиками на строительство других домов, в результате чего произвольно меняются объекты обязательств и нарушаются сроки их выполнения. ­Иногда после окончания строительства вместо передачи квартир застройщики возвращают гражданам использованные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры реализуются по более высокой стоимости. Есть случаи передачи прав на одну ­квартиру одновременно нескольким ­гражданам».

Довольно иллюстративно при этом, что почти через десять лет после принятия указанного закона Верховный суд в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного суда 04.12.2013), вынужденно констатировал, что даже после «...введения запрета, предусмотренного частью 2.1 статьи 1 Федерального закона „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости“, привлечение денежных средств граждан для строительства ­осуществляется посредством иных ­сделок...».

Законодатель ­патологически не доверяет ни должнику, ни участникам строительства, ни управляющему

Увы, складывающийся на рынке status quo, видимо, не заставил законодателя усомниться в правильности собственного патерналистского подхода, что привело к появлению специальных положений о банкротстве застройщиков.

«Привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и невыполнение своих обязательств застройщиками — одна из самых значимых социально-экономических проблем в настоящее время. Данная проблема усугубляется тем, что схемы привлечения средств физических лиц застройщиками не всегда позволяют гражданам доказать свои права на получение жилых помещений, а также в ходе банкротства таких застройщиков происходит „растаскивание“ имущества и имущественных прав, в которые вложены средства „дольщиков“», — повторяет уже набивший оскомину тезис пояснительная записка к законопроекту № ­334201-5, ставшему параграфом 7 главы 9 Закона № 127‑ФЗ «О несостоятельности (банк­ротстве)».

Несложно догадаться, что в борьбе позитивного права и обоюдного стремления граждан и застройщиков стимулировать гражданский оборот шансов у первого было немного, и вот уже очередной законопроект призван «установить серьезные барьеры для недобросовестных застройщиков и обеспечить надлежащую защиту прав участников долевого строи­тельства»¹.

В результате свет увидел Закон от 29.07.2017 № 218‑ФЗ «О публично-­правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», создавший de facto квази-АСВ для застройщиков.

Как мы видим, настойчивое вмешательство стало нормой регулирования для стройки жилья, что не могло не отразиться и на отдельных положениях закона, регулирующих несостоятельность застройщиков.

Во-первых, и это почти догма, банкротство застройщиков — заведомо реабилитационная процедура, что, очевидно, обусловлено желанием законодателя во что бы то ни стало решить проблему «обманутых дольщиков».

Вот только реабилитационный план в процедуре принимается в отношении обособленной имущественной массы — многоквартирного дома. Стоит отметить, что такой подход для правопорядка сейчас не вызывает удивления — мы знакомы и с банкротством наследственной массы, и с банкротством кон­т­ролируемых иностранных компаний, COMI (Center of Main Interests of Debtor, центр основных интересов должника), который находится в России, но на момент принятия соответствующих изменений в закон о банк­ротстве такие положения были новшеством.

Во-вторых, реабилитация в банкротстве застрой­щиков по тем же, что и изложенные выше, причинам — и тут, внимание, мы с неизбежностью сталкиваемся с когнитивным диссонансом — не предполагает собственно восстановления платежеспособности, а направлена на удовлетворение требований участников строительства. Защита интересов должника, DIP (Debtor in Possession), fresh start, в общем, все, что ­полностью или в части предполагает реабилитационная процедура, банкротству застройщиков ­чуждо.

Безусловно, теоретически введение внешнего управления в отношении застройщика допустимо, но, увы, вероятность такого близка к погрешности, да и целесообразность такого в условиях ограничения возможности на заключение договоров доле­вого ­участия в строительстве в процедуре сомни­тельна.

В-третьих, модель регулирования банкротства застройщиков выстроена вокруг института cram down — законодатель в буквальном смысле навя­зывает участникам строительства реабилитационный план, в первую очередь посредством участия в процедуре несостоятельности Фонда развития территорий, при этом волеизъявление участников строительства в отношении судьбы обособленной имущественной массы не то чтобы преодолевается, что в норме предполагает cram down, а вовсе возможно только ­после того, как решение о том, что делать с недостроем, принял указанный Фонд.

Справедливости ради следует отметить, что в целом параграф 7 главы 9 выглядит более чем прогрессивно — чего только стоит уже упомянутый cram down, а также возможность предоставления реструктуризационной привилегии, установленная пунктом 1 статьи 201.8-1 Закона о банкротстве.

Но дьявол, как известно, кроется в деталях — ­законодатель, и это довольно очевидно, исходя из изложенного выше, патологически не доверяет ни должнику, ни участникам строительства, ни управляющему.

Отчасти такое отношение законодателя к участникам дела о банкротстве можно понять — проблема обманутых дольщиков носит если не системный, то распространенный характер, вопрос сам по себе касается выполнения государством социальной функции, законодатель в течение двадцати лет пытается бороться со злоупотреблениями на рынке, а граждане, при всем этом, все эти годы продолжают финансировать стройку жилья в обход закона на радость недобросовестным застройщикам².

Но насколько оправдывает себя такой подход?

В недавнем исследовании мы с коллегами пришли к выводу, что контролирующих должника лиц в банкротстве застройщика привлекают в среднем в два раза чаще, чем по общему правилу³. Это ­позволяет ­предположить, что предложенная модель регулирования рынка строительства жилья в целом и банкротства застройщиков в частности вряд ли достигает своей цели, особенно если вспомнить, что у права несколько функций, в том числе пре­вентивная.

Если абстрагироваться от совсем уж маргинальных идей сродни введению деления на квалифицированных и неквалифицированных покупателей жилой недвижимости, по аналогии с рынком ценных бумаг, кажется, что было бы более правильным пойти по пути дерегулирования обсуждаемых отношений. При этом речь, конечно, не должна идти об откровенном социальном дарвинизме — контроль необходим, но степень вмешательства стоило бы уменьшить, и это в первую очередь касается как раз той самой принудительной реабилитации — как минимум допустить для кредиторов возможность самостоятельного ­выбора между реабилитационным планом за счет государства и иными средствами завершения ­процедуры.

Увы, для нашего правопорядка такое решение представляется малохарактерным, законодатель почти интуитивно в любой непонятной ситуации отдает предпочтение императивному подходу вместо диспозитивного подхода, что в конечном итоге приводит к абсолютно небрежному поведению ­некоторых участников рынка, ведь, не доверяя участникам ­оборота, сложно ожидать появления на рынке зрелых отношений, когда покупатель четко понимает собственный риск, а продавец — пределы до­пустимого.

1 Пояснительная записка «К проекту федерального закона „О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации“».

2 См. обзоры судебной практики, подготовленные студентами магистерской программы «Банкротное право» СПБГУ: arbitrageru.legal; arbitrageru.legal.

3 arbitrageru.legal.