Скелеты в залоговом шкафу, или О пределах залога на земельный участок и дом.
Cудьба незарегистрированных построек и инженерных коммуникаций

Банки и другие кредиторы стараются обеспечить возвратность финансирования за счет залога, поскольку залог в сравнении с другими способами обеспечения дает наибольшие гарантии покрытия долга. Львиную долю среди залогов занимает залог недвижимости. Итак, кредитор получил в залог землю и дом, должник допустил дефолт и впал в банкротство. Погашение требований кредитора — вопрос техники или есть подводные камни?

Часто бывает, что на заложенном земельном участке находятся объекты, которые по своим характеристикам подпадают под определение недвижимой вещи (п. 1 ст. 130 ГК), но не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Кроме того, в некоторых случаях, например в коттеджных поселках, на учет в ЕГРН ставят инженерные коммуникации, такие как канализацию, водопровод, линии электропередач, газопроводы, линии телефонной связи. В обоих случаях залоговый кредитор может не зарегистрировать свое право на указанные объекты и не поименовать их в договоре залога.

Скелеты в залоговом шкафу появляются в момент, когда должник или другие кредиторы начинают спорить с составом заложенного имущества. Они утверждают, что в силу ст. 8.1 и 334.1 ГК в залоге у кредитора находится только та недвижимость, которая прямо поименована в договоре залога и на которую в ЕГРН зарегистрировано обременение. Тем самым должник и кредиторы пытаются лишить залогового кредитора права на приоритетное погашение требований за счет выручки от продажи инженерных коммуникаций и незарегистрированных в ЕГРН строений. Как суду разрешить подобный спор?

Трубы, провода и прочие инженерные коммуникации: в залоге или нет и почему это важно?

Находятся ли коммуникации в залоге у кредитора, если они (1) зарегистрированы в ЕГРН, но (2) не поименованы в договоре залога, а (3) запись о залоге не внесена в ЕГРН?

В соответствии со ст. 2 Технического регламента о безопасности зданий и сооружений сеть инженерно-технического обеспечения — совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для инженерно-технического обеспечения зданий и сооружений. Таким образом, коммуникации призваны обслуживать здания и сооружения. С точки зрения бытового понимания коммуникации не представляют самостоятельной ценности без дома, который они обслуживают. Никому не придет в голову мысль покупать часть сети канализации, подключенной к дому, без покупки самого дома.

Следовательно, дом и подключенные к нему коммуникации соотносятся между собой как главная вещь и принадлежность. В соответствии со ст. 135 ГК принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Согласно п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК) как единое целое.

Таким образом, если стороны договора залога не оговорили иное, залогодатель, обременив дом ипотекой, передал тем самым в залог и коммуникации. При этом умолчание в договоре о передаче коммуникаций в залог не означает, что стороны предусмотрели иную судьбу коммуникаций. Исключение коммуникаций из состава заложенного имущества должно прямо следовать из договора. Впрочем, представить себе на практике ситуацию, когда кредитор возьмет в залог дом, но сознательно откажется от обременения исправных коммуникаций, довольно сложно.

Но что делать с принципом внесения? Ведь, согласно п. 2 ст. 8.1 ГК, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Закон в п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке как раз предусматривает иное правило возникновения права. Так как принадлежность по умолчанию следует судьбе главной вещи, то момент возникновения права на главную вещь совпадает с моментом возникновения права и на принадлежность. При этом регистрировать право на принадлежность в ЕГРН не требуется.

Может возникнуть обоснованный вопрос: стоит ли залоговому кредитору тратить ресурсы и время, чтобы защитить право залога на коммуникации? Ведь их стоимость явно не будет значительной. С экономической точки зрения действительно может быть не так важно, будут распределяться деньги от продажи коммуникаций только в пользу залогового кредитора или поступят на общих началах в конкурсную массу. Однако коммуникации в любом случае придется продавать единым лотом с участками и строениями. В конечном итоге все сводится к вопросу скорости обращения взыскания на имущество и получения покрытия по долгу: если не «удержать» коммуникации в залоге, положение о торгах нужно будет утверждать не единолично (п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве), а решением собрания кредиторов (для юридических лиц, п. 1.1 ст. 139 Закона о банкротстве) или в судебном порядке (для физических лиц, п. 1 ст. 213.26 Закона о банкротстве). Иными словами, из-за коммуникаций можно потерять одно из важнейших преимуществ залогового кредитора — единоличное утверждение порядка продажи и быстрое начало торгов.

Прекрасно, коммуникации в залоге. А как быть со строениями, права на которые в ЕГРН не зарегистрированы?

Суды повсеместно рассматривают заявления должников и кредиторов о разногласиях с залоговыми кредиторами о составе заложенного имущества. Такие заявления не всегда направлены на затягивание торгов и нередко преследуют реальный экономический интерес вывести из-под залогового приоритета часть имущества. Так, должник и незалоговые кредиторы могут заявить, что на участке имеются строения, которые не зарегистрированы в ЕГРН, не поименованы в договоре залога, а потому не могут считаться обремененными.

Верховный суд в определении от 14.08.2017 по делу № 306-ЭС17-3016(2) разрешил подобный спор и выработал позицию, согласно которой незарегистрированные строения на заложенном земельном участке в силу ст. 64 Закона об ипотеке также находятся в залоге. Подход Верховного суда активно применяют ниже стоящие суды.

Итак, определились: в залоге у кредитора находятся в том числе коммуникации и незарегистрированные строения. Нужно ли внести в реестр требований кредиторов изменения, прежде чем утверждать положение о продаже?

Верховный суд в упомянутом определении № 306- ЭС17-3016 (2) разъяснил, что после включения требований в реестр требований кредиторов (РТК) залоговый кредитор может инициировать внесение в него изменений и доказать, что у него в залоге находится дополнительное имущество, с целью исключения в будущем разногласий. С нашей точки зрения, заявление кредитора о признании требований, обеспеченных залогом коммуникаций или строений, является лишь одним из способов подтверждения залогового статуса кредитора на указанное имущество. Применительно к рассматриваемой ситуации залоговый кредитор вправе уточнить состав заложенного имущества также и в порядке ст. 60 Закона о банкротстве, то есть путем разрешения разногласий. На это указывает также и судебная практика

Не забудьте правильно провести оценку имущества и выставить имущество на торги

Проблемы залогового кредитора не заканчиваются победой в споре с должником и кредиторами о пределах залога. Важно правильно провести оценку заложенного имущественного комплекса и проследить, чтобы организатор торгов правильно выставил имущество на торги. Нередки случаи, когда должник и кредиторы обжалуют итоги торгов на том основании, что при определении цены не учитывались незарегистрированные строения, в описании лотов отсутствовала информация об этих строениях.

Следует признать справедливым подход судов, которые отказывают в оспаривании торгов по указанному основанию, поскольку достоверно установить, предложили ли бы участники торгов более высокую цену за имущество, в составе которого имеются незарегистрированные постройки, невозможно. Кроме того, участвуя в торгах, покупатели вправе осмотреть имущество и удостовериться в его составе.

Однако есть и другой подход, при котором суды удовлетворяют заявления о недействительности торгов со ссылкой на то, что это свидетельствует о безвозмездном отчуждении части имущества должника.

Выводы

1. Коммуникации — принадлежность главной вещи — здания, которое они обслуживают. Если должник передал в залог здание и в договоре умолчал о судьбе коммуникаций, последние также будут обременены залогом. Если коммуникации зарегистрированы в ЕГРН, отсутствие записи о залоге не означает, что обременения нет.

2. Незарегистрированные строения, расположенные на заложенном земельном участке, также находятся в залоге.

3. Определить состав заложенного имущества после включения требований кредитора как обеспеченных залогом имущества должника можно не только в порядке ст. 138 Закона о банкротстве, но и в порядке разрешения разногласий в соответствии со ст. 60 Закона о банкротстве.

4. Для снижения рисков оспаривания торгов заложенным имуществом необходимо оценить весь имущественный комплекс, включая коммуникации и незарегистрированные строения, и отразить соответствующую информацию об их наличии в описании лотов.