Продажа единственного жилья
в  банкротстве: что такое роскошь?

Закон не позволяет отобрать у должника единственное жилье в исполнительном производстве (ст. 446 ГПК). То же правило действует и в банкротстве. Правило в целом разумное: было бы жестоко и неразумно выгонять должника с семьей на улицу. Но если единственное жилье — это дворец на Рублевке, а других активов нет? Не справедливо ли продать его для расчетов с кредиторами, а должнику предоставить квартиру в Марьино?

Несомненно, ответ на последний вопрос — положительный, да, справедливо. По-хорошему, должны быть лимиты на «неотбираемое» жилье, как это делается в развитых правопорядках. Так, в США у человека при банкротстве нельзя отобрать недвижимость, в которой он живет, если ее стоимость не превышает порога (homestead exemption), зависящего от штата и муниципалитета. Например, в штате Нью-Йорк этот порог варьируется примерно от 85 тыс. до 170 тыс. долл. У нас такой нормативной определенности не существует. Возможно, этот вопрос правильно отдан на усмотрение судьи, который обладает широчайшей дискрецией и способен разобраться в каждом случае и отделить зерна от плевел и «невинных агнцев от поганых козлищ». Таким образом, прямым следствием наличия иммунитета стало появление правовой категории роскошного жилья. В постановлении от 14.05.2012 №11-П Конституционный суд рассматривал так называемую проблему единственного роскошного жилья — когда объект недвижимости по характеристикам явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности гражданина и членов его семьи в жилище.

Тогда КС не признал неконституционным распространение исполнительского иммунитета на роскошное жилье. Однако поручил законодателю разработать условия и механизм обращения взыскания на роскошное жилье, который предусматривал бы гарантии нормального существования должника. Что так и не было сделано законодателем.

Правовая категория «роскошь» имеет межотраслевой характер, она используется в гражданском, семейном, процессуальном праве, а в несколько завуалированном смысле и в налоговом, таможенном, административном праве. Несмотря на это, законодатель не посчитал необходимым, а может, возможным, точно сформулировать дефиницию. Полагаем, что сделать это было бы контрпродуктивно, поскольку, с одной стороны, есть слишком много критериев — от стоимостной до качественной характеристики вещи, а с другой стороны, такой «общий аршин» создаст эффект еще большей несправедливости.

Жизненных ситуаций слишком много, и само право на жилье имеет социальный характер. Для одного жилья 1 млн руб. — общая стоимость, а для другого — цена одного метра. Должник и его дети (иждивенцы) должны быть защищены: иметь крышу над головой, возможность посещать свою школу, детский сад (то есть сохранить привычный уклад жизни)^[1], но при этом жить втроем не в 300 метрах, а, например, в 80. В известной русской пословице говорится: «кому жемчуг мелок, а у кого щи пусты». И.А. Гончаров выразил мысль чуть иначе: «для роскоши нужны богатства; комфорт доступен при обыкновенных средствах». Мы все понимаем ее справедливость и невозможность общей унификации. Возможно только формулирование неких принципов, а также должны быть заблокированы попытки злоупотреблений.

Некоторые исследователи даже говорят об этических критериях^[2] иммунитета на единственное жилье, но мы полагаем, что скорее здесь речь идет о здравом смысле и мере.

Компаративистское исследование^[3] позволяет выделить несколько моделей реализации иммунитета на единственное жилье:
1) нет законодательного регулирования обращения взыскания на единственное жилье должника (Армения, Испания, Италия, Казахстан, Киргизия, Латвия, Люксембург, Молдова, Великобритания, Таджикистан, Украина, Франция, Швейцария, Эстония);
2) есть законодательные запреты на обращение взыскания на единственное жилье должника в виде относительного имущественного иммунитета — для отдельных видов жилых помещений есть исключения (Беларусь, Бразилия, Туркменистан, Узбекистан, Швеция);
3) обращение взыскания на единственное жилье допускается с предоставлением должнику взамен иного жилья меньшей площади, стоимости и комфортности, либо за должником сохраняется право пользоваться жилым помещением с лишением права распоряжения и с существенным ограничением права владения (Австрия, Бельгия, Германия, Лихтенштейн, Португалия, Словакия, Российская Федерация);
4) обращение взыскания на часть единственного жилья при условии, что она может быть выделена в натуре или обособлена в стоимостном выражении (Болгария, Португалия, Узбекистан).

Среди перечня деятельности, относящейся к специальной правоспособности кредитных организаций, в ст. 5 Закона о банках и банковской деятельности содержится прямой запрет на занятие производственной, торговой и страховой деятельностью. В свою очередь, та же норма допускает ряд исключений из этого правила, часть из которых относится к специальной банковской правоспособности (производные инструменты, обращение и реализация предмета залога и т. д.), а другая часть выделена отдельно — «указанные ограничения не распространяются также на продажу имущества, приобретенного кредитными организациями в целях обеспечения своей деятельности». Эту позицию поддержали суды (определение АС г. Москвы от 20.12.2024 и постановление 9ААС от 26.03.2025 по делу № А40-194218/2024).

В значительном числе юрисдикций сфера распространения иммунитета на единственное жилье должника зависит от его параметров и возможности удовлетворения минимальных потребностей гражданина, а не от формального отсутствия у должника и членов его семьи иных жилых помещений.

На практике суды регулярно отказывают в исключении из конкурсной массы единственного жилья, когда считают его чрезмерным «для удовлетворения разумной потребности». Суды в различных делах принимали во внимание следующие аргументы:

• большая жилая площадь на одного члена семьи для региона;
• высокая стоимость в сравнении со средней стоимостью жилья;
• высокая стоимость эксплуатации в сравнении с доходами должника;
• факт проживания должника в другом месте (например, на съемной квартире);
• недобросовестные попытки должника провести отчуждение данного объекта, обременить его ипотекой и пр.

ВС в одном определении^[4] дал разъяснение, что в рамках дела о банкротстве вопрос об ограничении исполнительского иммунитета или об отказе в его применении может быть разрешен только один раз.

Жильем на практике могут считаться разные объекты недвижимости. Например, в 2022 году НКС при АС Поволжского округа подготовил рекомендации, согласно которым в исключительных случаях из конкурсной массы могут быть исключены апартаменты, нежилое помещение, которое переводится в статус жилого помещения или будет переведено в будущем, дачный дом и пригодные для проживания объекты незавершенного строительства. Также НКС при АС Поволжского округа разъяснил, что для распространения на них иммунитета необходимо установить, что они соответствуют ст. 15 ЖК.

Необходимо, чтобы помещение соответствовало санитарно-эпидемиологическим требованиям, в нем должны быть необходимые коммуникации (водопровод, канализация, отопление, электроснабжение, чистовой ремонт). Если помещение не имеет окон, дверей, инженерных коммуникаций и чистовой отделки, то суды признают его несоответствие системе требований, предъявляемых к жилым помещениям, что исключает их наделение исполнительским иммунитетом.

Злоупотребление правом

Суд вправе применить ст. 10 ГК и отказать в применении исполнительского иммунитета (постановление КС от 26.04.2021 № 15-П). Отказ возможен, если суд установит злоупотребление на этапе приобретения жилого помещения, на которое впоследствии должник просит распространить иммунитет. КС предложил двухступенчатый тест. Нужно соотнести:
1) даты присуждения долга гражданину и приобретения объекта недвижимости;
2) время и условие совершения сделок по приобретению недвижимости.

При этом ВС в своем разъяснении не ограничивается случаем, указанным КС, а фактически приводит открытый перечень случаев, когда суд может выявить в действиях должника признаки злоупотребления правом. Например, суды отказали должнику в применении исполнительского иммунитета, так как он целенаправленно отчуждал иные объекты недвижимости с целью оставления за собой одного жилого помещения, на которое попросил распространить иммунитет (определение ВС от 13.04.2023 по делу № А40-32501/2018). Разумеется, «голь на выдумки хитра», и никто и никогда не сформулирует единый перечень всех злоупотреблений, но общие критерии сформированы практикой, и важно отметить, что далеко не любые атипичные или подозрительные действия должника могут приводить к отказу в применении иммунитета, а только те, которые злонамеренно направлены на лишение кредиторов средств. В каждом случае это требует изучения, а также учета прав членов семьи.

Предоставление замещающего жилья

В развитие института продажи единственного жилья должника ВС предложил следующий алгоритм (определение ВС от 26.07.2021 по делу № А73-12816/2019).
1. Выяснить реальную ликвидационную стоимость единственного жилья, включаемого в конкурсную массу.
2. Определиться с параметрами замещающего жилья с учетом бытовых потребностей должника и членов его семьи (расположение поликлиники; расстояние до учебного заведения детей и до места работы).
3. Назначить максимальную цену приобретения замещающего жилья.
4. Установить сальдо — сумму, на которую должна увеличиться конкурсная масса в результате замены жилья, и выяснить, будет ли она существенной.
5. Определить, не будет ли процесс замены жилья выполнять исключительно карательную функцию.

При определении итогового поступления в конкурсную массу также необходимо учесть:

• расходы на проведение торгов;
• вознаграждение арбитражного управляющего;
• оплату услуг риелтора, нотариуса, госпошлины;
• расходы на ремонт, переезд должника;
• выплату супругу половины стоимости, если оно относится к общей собственности.

Проблема продажи единственного жилья должника будет существовать, пока существует исполнительский иммунитет, но в этом нет ничего страшного. Государство, суд и частные лица должны научиться проходить между Сциллой разнузданной безнаказанности злоупотребляющих банкротов и Харибдой ничем не лимитированной мстительности кредиторов, для которых кара и страдание должника важнее получаемых денег. Времена, когда тела должников разрубались кредиторами или применялись долговые ямы, надеюсь, остались далеко позади, и мы вышли на совсем иной гуманистический уровень правосознания.

1. Старицын А.Ю. Обращение взыскания на роскошь // Российский судья. 2024. № 10.⇧
2. Казанцев А. Этика запрета обращения взыскания на единственное жилье // Цивилистика. 2022. № 3 С. 87–98; Быков А.Е. Единственное жилье в банкротстве: алгоритм решения проблемы // Журнал РШЧП. 2018. № 1. С. 215–229.⇧
3. Фролов И.В. Институциональная теория института несостоятельности и банкротства граждан: дис. … д-ра юрид. наук. М. 2023.⇧
4. Определение ВС от 15.12.2022 по делу № А60-3496/2016.⇧